how to make free website

ИНВЕСТИЦИИ

В ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

<

Что ждет инвестора после отмены
долевого строительства

Зачем нужен отказ от Договора долевого участия

Заработать на новостройке

Альтернативные варианты

Что инвестору делать сейчас


Правительство РФ  планирует отказаться от долевого участия при строительстве жилых домов. Этот шаг приведет к уменьшению числа граждан, кто рассматривает покупку квартиры как временную инвестицию, но на новостройках по-прежнему можно будет заработать

Президент Владимир Путин 5.11.2017 поручил  разработать план действий, который позволит в течение 3-х лет полностью отказаться от привлечения средств граждан при строительстве жилья.

Долевое участие предлагается заменить на проектное финансирование строек с привлечением банковских кредитов. Таким образом государство хочет решить проблему обманутых дольщиков, которых в России, по данным Минстроя, насчитывается не менее 46 тыс.

Долевое строительство является схемой финансирования, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан (дольщиков) для возведения на любой стадии объектов недвижимости. Обычно стоимость квартиры на ранних этапах строительства значительно ниже, чем после сдачи объекта в эксплуатацию.

Это привлекает как покупателей, приобретающих жилье для личных нужд по более низкой цене, так и инвесторов, рассчитывающих получить доход от последующей перепродажи. 

Проектное финансирование, которое должно прийти на смену этой схеме, предполагает, что средства дольщиков больше не будут использоваться — деньги на строительство при необходимости застройщик будет брать в кредит у банка.

Сегодня около 80% возводимого в РФ  жилья финансируется за счет средств дольщиков. По данным Росреестра, количество новых зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве за девять месяцев 2017 года составило 483,6 тыс. против 427,7 тыс. годом ранее.

Отказ от долевого строительства будет означать, что частные инвесторы уже не смогут вкладывать средства в недвижимость на стадии котлована. Но у них останутся другие варианты заработать на вложениях в жилую недвижимость.

Что ждет инвестора после отмены долевого строительства

Зачем нужен отказ от
Договора долевого участия

Отход от принципа долевого финансирования должен  помочь в борьбе с проблемой обманутых дольщиков. Обманутым таковой становится, если застройщик не выполнил в его отношении обязательств по постройке дома и передаче объекта в собственность.

По данным партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков, на
1.01. 2017 года в России насчитывалось 928 проблемных жилых объектов, а количество обманутых дольщиков составляло около 132 тыс. человек.

При этом по состоянию на 1.07.2017 года, по данным Минстроя России, в 69 регионах страны официально насчитывается 785 проблемных объектов, а пострадавшими признаны 46,6 тыс. человек.

Как теперь заработать на новостройке

Доля инвестиционных покупок на столичном рынке новостроек в 2017 г. составляет от 10 до 15%.  Вложения в новостройки с целью дальнейшей перепродажи оцениваются в 50–100 млрд руб. за последний год по всей России.

Количество спекулятивных инвесторов, которые покупают жилье на стадии котлована с целью перепродажи после окончания строительства, уменьшилось, в годы активного роста цен на жилье их было намного больше.  До кризиса 2008 года доля таких приобретений могла достигать 20–30%.

Снижение интереса к инвестициям в новостройки объясняется тем, что вложения в строительство дома на стадии котлована уже не приносят прежнего дохода.

До финансового кризиса 2008 года за время стройки цена квартиры могла увеличиться в 1,5–2 раза, после кризиса прирост стоимости уменьшился, но все же составлял 20–30%.

В настоящее время  большинство объектов прирастают в цене не более чем на 10–15%». Речь идет не о годовых процентах, а о росте стоимости от начала строительства до его завершения, то есть за два-три года (если застройщик не нарушит сроки сдачи объекта в эксплуатацию).

На снижение инвестиционной привлекательности жилья повлияли еще два фактора. Во-первых, рынок сейчас перенасыщен, например, количество квартир в готовых новостройках Москвы только в пределах от Третьего транспортного кольца до МКАД с 2015 года увеличилось примерно в 1,6 раза. Во-вторых, реальные располагаемые доходы населения в последние годы снижаются, и, соответственно, падает спрос на жилье.

Альтернативные варианты

Переход на проектное финансирование будет означать, что частные инвестиции в строительство домов на ранней стадии станут невозможными. Однако у граждан есть альтернативные варианты вложений в жилую недвижимость: покупка готового жилья на первичном рынке для перепродажи, покупка квартир для сдачи в аренду и приобретение апартаментов.


Чтобы получить доход от перепродажи жилплощади, нужно тщательно выбирать объекты, имеющие большой потенциал роста стоимости. Например, положительно на цене квартиры может сказаться будущее улучшение транспортной доступности.

Идеальными будут те проекты, рядом с которыми в ближайшем будущем появятся новые станции и пересадочные узлы. Развитие транспортной системы Москвы, в частности расширение сети Московского метрополитена, создает потенциально интересные предложения.

Инвесторы могут также приобрести жилье для сдачи в аренду. В таком случае покупателям нужно выбирать квартиру с оглядкой на пожелания потенциальных съемщиков, напоминают эксперты.

Самым большим спросом у арендаторов пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, расположенные недалеко от метро и в пределах МКАД. Кроме того, инвестору стоит учитывать, что зачастую квартиры в новостройках продаются без отделки, то есть придется дополнительно потратиться на ремонт и меблировку.


Выбирать лучше объекты, арендная плата за которые составит от 30 до 100 тыс. руб. в месяц. Такие квартиры составляют около 57% общего спроса, и соответствующие предложения недолго остаются вакантными.

Эксперты советуют обращать внимание на квартиры, расположенные на нижних этажах: они дешевле, чем те, что находятся на верхних. Кроме того, рекомендуется выбирать объекты с самым маленьким метражом.

Если перед вами стоит выбор между однокомнатными квартирами площадью 45 кв. м и 31 кв. м, то предпочтение нужно отдать второй, так как разница в арендной плате между этими объектами будет незначительной, а вот бюджет покупки окажется существенно меньше.

При сдаче жилья в аренду доходность составляет 3–5% годовых.


Еще одним вариантом вложения в недвижимость может стать покупка апартаментов. Сейчас апартаменты не считаются жилым помещением, поэтому приобрести их можно на 20–30% дешевле, чем квартиру с аналогичными характеристиками. Но в скором будущем, возможно, появится нормативная база для их перевода в статус жилья. Если это произойдет, цены на них возрастут.

В начале сентября в Минстрой был представлен законопроект о предоставлении апартаментам такого статуса, а в октябре министерство подготовило собственный текст законопроекта о регулировании рынка апартаментов.

Что инвестору делать сейчас

Эксперты расходятся во мнении, стоит ли, пока это возможно, вкладываться в строящуюся жилую недвижимость.

Если у вас есть возможность и желание инвестировать в долевое строительство, то лучше сделать это сейчас или в ближайшее время, до реформы.


Есть еще мнение: жилая недвижимость сейчас не является прибыльным инвестиционным инструментом, поэтому нет смысла рисковать с покупкой квартиры на ранней стадии строительства. 

Несмотря на снижение привлекательности для инвесторов, как инструмент сохранения капитала покупка жилья не теряет актуальности.

Этот актив если и не прибавит в цене, то по крайней мере вряд ли потеряет значимую часть своей стоимости в обозримом будущем. И так как в Российской Федерации низкая обеспеченность жильем, то, так или иначе, спрос на квартиры будет — вопрос в платежеспособности населения.


Инвестиции в строительство квартиры


<

ПОДЕЛИСЬ!