best free site creator

ПРОВЕРКА НЕДВИЖИМОСТИ 

ЧТО НЕОБХОДИМО ПРОВЕРИТЬ  ?  

<

Проверяем жилую недвижимость
перед покупкой


Юридическая чистота сделки по купле-продаже жилой недвижимости является важным вопросом, если не основным, суть которого должен представлять покупатель, даже если юридическим сопровождением сделки будут заниматься профессионалы, такие как риелторы или регистрационные брокеры.


Риски покупателя жилья на вторичном рынке


В данной статье даётся алгоритм проверки покупателем продаваемой жилой недвижимости (квартиры).

Проверяем жилую  недвижимость перед покупкой

Что необходимо проверить

- количество граждан, зарегистрированных в квартире, и число тех, кто
    раньше фактически проживал в ней и находится в настоящее время;  


- данные о наличии либо отсутствии долгов по платежам за коммунальные услуги, электричество, связь и др.


- права других лиц на квартиру; наличие обременений – залога, аренды или пользования, ареста и т.д.;


- есть ли на данной жилплощади лица, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней в силу разных причин – например, служат в армии, находятся в доме престарелых, в местах заключения и т.д.;


- проживали ли ранее в квартире несовершеннолетние лица, живут ли сейчас, нарушались ли их права;

- информация в целом о доме – год его ввода в эксплуатацию, не является ли он
ветхим и аварийным, либо подлежащим капитальному ремонту и реконструкции (реновации);

- проводились ли в квартире перепланировки, и оформлялись ли они соответствующим образом;

Проверка прав и документов
на жилую недвижимость

Основной документ, который собственник жилья должен показать покупателю, – свидетельство о праве собственности на продаваемую жилплощадь.


Затем стоит изучить документы, на основании которых это право возникло.
Возможно, это будет договор купли-продажи или дарения, свидетельство, по которому было принято наследство, договор ренты (что встречается гораздо реже) или какое-либо решение суда, в результате которого наступило право на собственность.


Все бумаги должны быть «чистыми», без помарок и исправлений, что свидетельствует об их достоверности, подлинности.

Законодательно правильно должны быть зарегистрированы договоры.

В них нередко прописываются условия сделки – нужно посмотреть, соблюдались ли они, и есть ли риск расторжения договора.


Возможно, продавец реализует жильё, за которое он полностью не рассчитался. Информация об этом может содержаться в правоустанавливающих документах.

 
Очередная сделка по купле-продаже может оказаться незаконной, если кредитор заявит о своих правах. Это лишь один пример, обязательств у продавца может быть масса, и проверить эти моменты очень важно.

Особенно внимательно следует изучать документы на квартиру тех собственников, которые получили жилье по наследству и спешат побыстрее его продать.

Проверка истории объекта
жилой недвижимости

Попросите у продавца представить выписку из ЕГРП.

В этой выписке из единого реестра можно увидеть, есть ли на квартире арест или запрет на любые сделки, все переходы собственности на протяжении почти 20-ти лет.

Реестр государством был создан в 1998 году, более ранние и точные сведения о правах собственности узнать будет проблематично. Узнать, сколько раз за последнее время, данное конкретное жилье продавалось - нужно. 

 Частая перепродажа может свидетельствовать о не слишком «чистых» и честных сделках с недвижимостью. Самыми «чистыми» квартирами и юридически идеальными считаются как раз те, о которых нет данных в ЕГРП.  

Это значит, что квартира после приватизации не продавалась.

Сделать запрос нужно только в муниципалитет, где в отделе имущественной политики могут дать информацию обо всех собственниках квартиры.

Также можно самостоятельно через сайт ЕГРП заказать платную выписку в электронном виде она будет выслана на ваш почтовый ящик.

Если в истории квартиры бывали аресты и запреты, нужно посмотреть, сколько лет прошло с момента их снятия.

Срок давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет 3 года. Поэтому, нужно, чтобы в течение последних 3-х лет в покупаемом жилье не было наложено никаких ограничений.

Проверка на перепланировку
и переоборудование жилья

На квартиру у собственника, как правило, имеются документы из БТИ.

В них есть кадастровый план, на котором отражены все параметры жилья, указаны проводимые перепланировки, если они имели место.

Покупателю необходимо уяснить было ли переустройство жилья законным и проведенным после получения разрешения.

Согласие выдается в муниципалитете, если при перепланировке не нарушается качество жилья, а главное – несущих конструкций здания. Переоборудование квартиры без разрешения является незаконным и может принести множество проблем своим новым владельцам.  

 Проверяем техническую документацию на квартиру 

Проверка продавца недвижимости

- На сайте ГУ МВД России можно проверить подлинность паспортных данных человека

– попросить у продавца посмотреть его паспорт будет вполне уместным делом.
Можно обратиться в местный паспортный стол.


На сайте приставов можно получить информацию о невзысканных долгах продавца по судебным приказам их номера, даты и суммы.  

Банк данных исполнительных производств.


- Особое внимание нужно обратить на продавцов жилья, действующих по доверенности. Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса и не быть отозванной.

В ней прописываются права продавца – может ли он получать, к примеру, деньги за проданное жилье, или уполномочен только подписать договор.


- Проверка дееспособности продавца

Нужно проверить, его отношение к алкоголю и наркотикам, а также состояние психики. Здоровый и адекватный человек сам принесет потенциальным покупателям все необходимые справки, так как сделка для него является актуальной и значимой.


Проверка третьих лиц и их прав

В жилой недвижимости, кроме собственника, могут иметься и другие жильцы, даже если они в момент прохождения сделки не обозначились.

У собственника следует попросить взять выписку из домовой книги, в которой указываются все зарегистрированные лица на данной жилплощади, а также те, кто сохраняет право на проживание в квартире даже после ее продажи.


- Оспорить сделку может теоретически даже тот, кто без вести пропал, а на самом деле находится, например, на лечении или в местах заключения.

Не всегда собственник знает о месте нахождения своего родственника и надеется, что никогда не узнает. Он же может появиться в любой момент и заявить о своих правах. Рисковать в таком случае не стоит, лучше поискать на рынке недвижимости более «чистый» в юридическом отношении вариант.


- Наличие несовершеннолетних, на защите прав которых стоят органы опеки. На продажу их долей в квартире понадобится разрешение.


- Должно быть, в наличии нотариально заверенное согласие супруга на сделку по продаже квартиры. Жильё, приобретенное в браке, - это имущество, нажитое супругами совместно. В процессе развода один из супругов будет претендовать на свою долю имущества.

Поэтому данную информацию также необходимо проверить.

Для начала узнать о наличии второй половины по штампу в паспорте.

Общее имущество супругов



Ещё материал по теме:

 Риски покупателя жилья на вторичном рынке

Минимизируем риски при покупке жилья на вторичном рынке

Проверяем техническую документацию на квартиру

<

ПОДЕЛИСЬ!