drag and drop site creator

НЕДВИЖИМОСТЬ

ПРОВЕРКА

<

Минимизируем риски при покупке жилья
на вторичном рынке

1. Паспорт  продавца жилой недвижимости – проверка

Всё  начинается с основного документа удостоверяющего личность продавца, т.е.
в большинстве случаев с паспорта.  Обязательно должна быть сверка документа, удостоверяющего личность, и лица, действующего по нему.  

Паспорт может быть подделан или утрачен владельцем вместе с документами, либо сделка совершается под влиянием или угрозой.


С какого момента возникает право собственности на недвижимость?


Всякие нарушения ламината страницы с фотографией должны сразу Вас как минимум насторожить. Всякие посторонние записи и отметки в паспорте продавца будут указывать, что документ де- факто недействителен.


Вот здесь очень подробно - о проверке паспорта

Проверить действительность паспорта можно по общедоступному сервису МВД, кстати, этим сервисом регулирующими органами регламентировано пользоваться и банкам в своей текущей деятельности. 



2. Продаваемое жильё в залоге или под арестом

В процессе госрегистрации любое постановление судебного пристава по решению суда, о котором Вы не знали и не могли знать, да его попросту могло и не существовать на момент расчета с продавцом (ведь в течении месяца вполне можно успеть дождаться законной силы решения суда — 10 дней и с «расторопным» приставом передать его в Росреестр), повлечет отказ в регистрации и арест на объект. 

Более того, решение об аресте можно получить уже на стадии рассмотрения дела по ходатайству истца.


- Проверка продавца через   сайт ФССП  по банку данных исполнительных производств нет ли ареста на имущество и вообще, не должник ли он.

- Взять выписку из ЕГРН. Покупатель может получить ее в Росреестре или в МФЦ. Также можно воспользоваться информационным сервисом  на сайте Росреестра.

 3. Материнский капитал

Если при покупке квартиры использовались средства материнского капитала — узнайте, выделены ли доли детям?

Материнский капитал выдается на всех членов семьи, и у родителей есть обязательство наделить детей собственностью.

Это обязательство должно быть соблюдено.


Материнский капитал при покупке жилья - пробелы в законодательстве


Минимизируем риски при покупке жилья  на вторичном рынке

4. Недействительная доверенность
Если сделка происходит без участия продавца-собственника, доверенность может оказаться поддельной или просроченной.

Как вариант, собственник квартиры может быть вообще не в курсе продажи. Нотариально заверенная доверенность это важная, но не исчерпывающая гарантия безопасности.

Совет – нужно обязательно встретиться с собственником или поговорить с ним по скайпу или по телефону. Выберите свой способ убедиться, что владелец действительно хочет продать жильё и поручил провести сделку доверенному лицу.



5. Выписка из домовой книги
Необходимо проверить, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов, а также лиц, по каким-то причинам сохраняющих право пользования жилым помещением.

А причин может быть много! Например, если ранее в договоре дарения по этой квартире было оговорено, что указанное лицо будет всегда сохранять право пользования.



6. Продажа квартиры полученной по наследству
Убедитесь, что на объект недвижимости нет «скрытого наследства». Есть риск появления других претендентов на недвижимость после совершения сделки.

Например, квартира оформлена в собственность 100 % на одного из супругов, но приобретена в браке и второй супруг имеет полное право на 50 % жилплощади.

Другой пример: переживший супруг и другие наследники оформили свое право собственности. 

Совет - если продавец получил квартиру по наследству, сходите вместе к нотариусу, который выдавал свидетельство о праве на наследство, и получите справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства.

7. Приватизация квартиры
Если при приватизации было нарушено чье-то право, это лицо может обратиться в суд за восстановлением нарушенных прав, при этом сделки расторгаются!

Необходимо понять, что при приватизации квартиры все лица, имеющие право на приватизацию, в ней участвовали. Или отказались от своего права,оформив по закону свой отказ.

Данные о зарегистрированных и выписанных собственниках должны совпадать во всех документах — от домовой книги до выписки из ЕГРН.



8. Квартира с плохой историей
Частая перепродажа или сделки с участием госорганов или юридических лиц должны насторожить. Также подозрительно, если квартира продается значительно дешевле аналогичных объектов. 



9. Недееспособный собственник
Это психически нездоровый человек, алкоголик и т. д. Такому собственнику не запрещено заключать сделки, однако впоследствии они могут быть оспорены в суде. 

Совет - нужно попросить владельца квартиры предъявить справку из нарко-
и психоневрологического диспансеров



10. Один из собственников жилья отсутствует и не знает о продаже квартиры
Несмотря на временное отсутствие, за такими гражданами закреплено право пользования квартирой. Необходимо проверить, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов, а также лиц, по каким-то причинам сохраняющих право пользования жилым помещением.   

А причин может быть много - пропал без вести, служит в армии или отбывает срок заключения и т.п. Есть еще вариант, что, если ранее в договоре дарения по этой квартире было оговорено, что указанное лицо будет всегда сохранять право пользования.


Совет – нужно попросить собственника жилья представить расширенную справку из паспортного стола о том, кто зарегистрирован в квартире, в т.ч. временно и кто прописан в квартире, но временно зарегистрирован по другому адресу.

На сайте Росреестра можно воспользоваться электронным сервисом и бесплатно получить сведения о наличии зарегистрированных прав на объект.



11. Квартира в долевой собственности
При продаже жилой недвижимости в долевой собственности продавец в первую очередь должен предложить выкуп долей соседям или долевым собственникам.

Совет - проверьте, не нарушено ли преимущественное право продажи долей. Запросите у продавца письмо, которое он направлял собственникам долей, или их письменный отказ от приобретения.


Порядок продажи доли в жилой недвижимости – более подробно

Нотариальное заверение перехода права собственности на доли в жилой недвижимости




12. Квартира в совместной собственности
Принадлежит супругам. В свидетельстве может быть один собственник-супруг, но без нотариального разрешения второго супруга сделка будет оспорена.

Совет – проверьте наличие нотариально заверенного разрешения второго супруга на продажу недвижимости, можно и посещением нотариуса.

Справочно: что относится к общему имуществу супругов




13. Нотариус
Убедитесь, что сделка не подлежит нотариальному удостоверению.
С 1 января 2017 г. множество сделок должно заверяться у нотариуса. 

А со 2 июня 2017 список еще пополнился, — теперь все сделки, связанные с долевой собственностью, подлежат нотариальному удостоверению.

Нотариальное оформление сделок c недвижимостью

Нотариальное заверение перехода права собственности на доли в жилой недвижимости



14. Отлагательные условия в предварительном договоре
Не забудьте прописать отлагательные условия, связанные для продавца с покупкой другой квартиры, а для покупателя при обменных вариантах — связанные с продажей своей квартиры. Чтобы подстраховать себя и не попасть на штрафные санкции, допустим, когда сделка покупки уже назначена, а предшествующая этому продажа еще не состоялась.



15. Отлагательные условия при ипотечной сделке
Оговорите в отлагательных условиях предварительного договора все нюансы, связанные с выдачей кредитных средств и одобрением объекта банком. 

Чтобы избежать штрафов в случае, если банку по каким-либо причинам не понравится выбранный покупателям объект и предварительный договор придется расторгать. Также в предварительном договоре надо оговорить сроки получения денег покупателем.



16. Безопасность при расчетах
Самая безопасная форма расчетов — расчет через банковскую ячейку или аккредитив. Предполагает получение денег продавцом после того, как право будет зарегистрировано на покупателя.



17. Сроки освобождения квартиры
Этот нюанс по срокам не прописан в законах. Не забудьте оговорить сроки освобождения квартиры с продавцом недвижимости и закрепить это положение в договоре. 



18. Оставляемое имущество в квартире
В договоре купли-продажи обязательно пропишите имущество, которое остается в жилом помещении, и приложите фотографии. Иногда не закрепленные юридически договоренности — нарушаются, оставляя неприятное впечатление.


<

ПОДЕЛИСЬ!